Dans une précédente publication (12 avril 2024), nous avions évoqué l’arrêt du Conseil d’Etat (Conseil d’Etat, 13 juin 2022, n°452457) qui précisait que pour se prévaloir de la cristallisation des droits à construire (Article L.442-14 du Code de l’Urbanisme), il fallait que la division soit effective, c’est-à-dire qu’il y ait transfert effectif de propriété ou de jouissance.
Dans un arrêt du 30 avril 2024, la Cour Administrative d’Appel de Lyon (Cour Administrative d’Appel de Lyon, 30 avril 2024, n° 22LY02695) a fait une application très stricte de cet arrêt.
En effet, le pétitionnaire se prévalait de la signature d’un compromis de vente pour soutenir que la division était effective et donc la cristallisation des droits acquises.
La Cour a considéré que :
« Si la société Serenis soutient que le lot B, qui a été vendu le 22 novembre 2021, a fait l’objet, dès le 10 octobre 2019, d’un compromis de vente auprès d’acquéreurs tiers, le compromis produit au dossier se borne à préciser que « l’acquéreur sera propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique. Il en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective à compter du même jour, le bien étant vendu libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques. ». Par ailleurs, selon l’article 1589 du code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. / Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. / La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. ». En l’espèce, il n’est pas contesté, en tout état de cause, qu’aucun acompte n’avait été versé à la date de délivrance du permis de construire en litige. Par suite, en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance à la date du permis de construire initial, et alors que cette absence ne peut avoir été régularisée par la délivrance ultérieure de permis de construire modificatifs, la société Serenis ne pouvait bénéficier des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever ».
A suivre le raisonnement de la Cour, pour que la division puisse être considérée comme effective, il aurait fallu qu’un acompte soit versé dans le cadre du compromis de vente.
Ces récentes jurisprudences ne peuvent qu’appeler à la prudence, dès lors qu’elles vont à l’encontre de la « pratique » du lotissement qui veut que la vente des lots n’intervienne que lorsque les futurs acquéreurs ont obtenu un permis de construire purgé de tout recours.
Ainsi, au regard de l’arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Lyon, pour s’assurer de la cristallisation des droits lors du dépôt du permis de construire, il conviendrait qu’un acompte, quel que soit sa valeur ( ?), soit versé, dans le cadre du compromis de vente.
A suivre …