Dans un arrêt du 13 décembre 2021, n°443815, le Conseil d’Etat a jugé que lorsqu’une résidence sénior proposait à ses occupants des services communs, celle-ci était soumise à la règlementation relative aux locaux d’hébergement et non aux règles encadrant la réalisation de logement. Cette précision relative à la sous-destination dont relève ce type d’équipement est bienvenue.
Conseil d’Etat, 13 décembre 2021, n°443815
Le Maire de la Commune d’Erquy a délivré un permis de construire en vue de la réalisation d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD) ainsi que pour une « résidence services seniors ».
Contesté devant le Tribunal administratif de Rennes, celui-ci a rejeté le recours contre l’autorisation d’urbanisme délivré par une décision n°1803407 en date du 14 juin 2019.
Par un arrêt n° 19NT03215 du 3 juillet 2020, la Cour administrative d’appel de Nantes a confirmé la décision de première instance.
Les requérants soutenaient, notamment, que le projet de construction envisagé méconnaissait les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de la Commune imposant la réalisation d’un pourcentage de logements sociaux lorsque l’opération a pour objet la construction de logements.
Le Conseil d’Etat a, d’abord, rappelé les caractéristiques d’une résidence services telle que définie par les dispositions des articles L. 631-13 et suivants du code de la construction et de l’habitation :
« 7. En vertu des articles L. 631-13, L. 631-15, L. 631-16 et D. 631-27 du code de la construction et de l’habitation, une résidence services permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, précisés dans le contrat de location notamment lorsque le gérant de ces services est également le bailleur, et qui sont l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens, et le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. Les occupants peuvent en outre souscrire des services spécifiques individualisables auprès de prestataires ».
Puis, le Conseil d’Etat a relevé qu’il ressortait des éléments du dossier que la construction envisagée proposait des services communs à ses occupants :
« Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le permis de construire a été accordé pour une résidence services seniors de 15 appartements T2, dont les 8 de l’étage sont transformables en une unité de vie de 16 lits rattachés à l’EHPAD mitoyen et qu’ainsi, uniquement destinée à des personnes âgées, elle assurera des services communs destinés à répondre aux besoins de cette catégorie de population ».
Dès lors, le Conseil d’Etat a considéré que c’est à bon droit que la Cour administrative d’appel de Nantes a jugé que la construction envisagée, dès lors qu’elle proposait des services communs à ses occupants, étaient régies par les dispositions relatives aux locaux d’hébergement et non aux règles encadrant la construction de logements :
« Dans ces conditions, la cour administrative d’appel n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant qu’une telle résidence relève d’une vocation d’hébergement et non de logement au sens des dispositions précitées du plan local d’urbanisme, alors même qu’elle a pris appui sur les dispositions d’un arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d’urbanisme et les règlements des plans locaux d’urbanisme postérieur à l’édiction du plan local d’urbanisme de la commune d’Erquy ».
Ce type d’équipement relève incontestablement de la destination « habitation » mais relève donc de la sous-destination « hébergement » et non de la sous-destination « logement ».
Ainsi, dès lors qu’une résidence sénior propose à ses occupants des services communs, ce sont les dispositions régissant les locaux d’hébergement qui trouvent à s’appliquer et non celles spécifiques à la réalisation de logement.