Dans un arrêt du 19 novembre 2021, le Conseil d’Etat a jugé que lorsqu’un document d’urbanisme autorise « la reconstruction des bâtiments existants », le nouveau projet peut être différent de l’ouvrage existant.
Conseil d’Etat, 19 novembre 2021, n°435153
Le maire de la Commune de Théoule-sur-mer a délivré un permis de construire portant sur la création d’une résidence de six logements.
Cet arrêté a été contesté par le Préfet des Alpes-Maritimes.
Par un jugement n°1702033 du 5 août 2019, le Tribunal administratif de Nice a fait droit au déféré préfectoral et annulé l’arrêté en date du 25 janvier 2017.
Le Tribunal administratif de Nice a annulé l’arrêté du 25 janvier 2017, notamment, au motif que le projet de construction sollicité méconnaissait la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes en autorisant la réalisation de la résidence dans un espace urbanisé sensible au sein d’une zone constitutive d’un parc périurbain.
Le Tribunal administratif s’est fondé sur la circonstance que le projet sollicité, dont les caractéristiques étaient différentes de la construction préexistante, ne pouvait être regardé comme la reconstruction d’un bâtiment existant au sens de la directive territoriale d’aménagement.
Sur cette problématique, le Conseil d’Etat rappelle les dispositions de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes :
« La directive prévoit au point III-124-1, intitulé « Les orientations en matière d’aménagement », une appréciation différenciée de la notion d’extension limitée de l’urbanisation selon les zones comprises dans les espaces proches du rivage. A ce titre, elle énonce que pour les « espaces urbanisés sensibles » qu’elle définit, « qui représentent environ 25% des secteurs urbanisés proches du rivage, (…) l’extension de l’urbanisation sera strictement limitée aux seules parcelles interstitielles du tissu urbain, ou » dents creuses « des îlots bâtis, ainsi qu’à la reconstruction et à la réhabilitation des bâtiments existants ».
Au regard de ces dispositions, le Conseil d’Etat estime que :
« Les dispositions de la directive territoriale d’aménagement doivent être regardées comme permettant l’extension de l’urbanisation sur les parcelles ainsi désignées, sous réserve, pour tout projet, de satisfaire aux conditions énoncées au point III-124-2 ».
Dès lors, le Conseil d’Etat a considéré, contrairement à ce qu’a pu juger le Tribunal administratif de Nice, qu’il ne ressort pas des dispositions de la DTA que la reconstruction envisagée doit être identique au bâtiment existant :
« La « reconstruction » ainsi permise sous cette réserve s’entend donc d’une construction après démolition du bâtiment préexistant sur la parcelle. Par suite, en jugeant, après avoir relevé que le projet autorisé visait à l’édification d’une résidence après démolition d’une construction préexistante sur la parcelle, que le projet autorisé par le permis de construire attaqué ne pouvait, eu égard aux différences qu’il comportait dans sa conception et ses caractéristiques par rapport au bâtiment démoli, être regardé comme la reconstruction d’un bâtiment existant au sens des dispositions précitées de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, le tribunal a commis une erreur de droit ».
Ainsi, en l’absence de précisions expresses au sein des documents d’urbanisme sur le caractère « à l’identique » de la reconstruction autorisée, le nouveau projet sollicité pourra être différent de la construction détruite.