La question de « l’unité foncière » sur laquelle un permis de construire doit être déposée est souvent sujet à discussions. Un arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Versailles, vient apporter une précision dont la portée interroge néanmoins.
CAA Versailles, 25 février 2021, n°18VE04356,
L’unité foncière est définie comme étant l’ensemble des parcelles contiguës, appartenant à un même propriétaire. Le principe est qu’un permis de construire doit être instruit au regard des règles applicables à l’échelle de l’unité foncière et non à l’échelle de chacune des parcelles composant l’unité foncière.
La règle apparaît simple, mais son application pratique apparaît néanmoins parfois complexe.
Dans l’affaire jugée par la Cour Administrative d’Appel de Versailles, deux sociétés immobilières étaient chacune propriétaire d’une parcelle, ces deux parcelles étant contigües.
Un permis de construire a été déposé conjointement par ces deux sociétés pour l’édification d’une polyclinique. Il était prévu que le terrain appartenant à la seconde société soit rétrocédé à la première société. La Cour a considéré que la circonstance qu’une rétrocession soit envisagée n’avait pas pour effet de permettre de considérer que ces deux terrains constituaient une seule et unique unité foncière, dès lors qu’à la date de délivrance du permis de construire, ces parcelles, bien que contigües, appartenaient à deux propriétaires différents et qu’en conséquence, ces deux parcelles devaient être regardées comme constituant deux unités foncières distinctes.
La solution retenue par la Cour apparaît bien conforme à la définition de l’unité foncière nécessitant deux conditions cumulatives à savoir des parcelles contiguës et appartenant à un même propriétaire.
Toutefois, la solution retenue est susceptible de poser des difficultés pratiques dans certaines situations. A titre d’exemple, un promoteur signe un compromis avec un propriétaire A pour une parcelle et un compromis avec un propriétaire B, pour une parcelle contiguë, en vue d’y réaliser un programme immobilier sur l’ensemble de ces deux parcelles. Se pose alors la question de savoir si l’instruction du permis de construire doit se faire à l’échelle de chacune de ces deux parcelles, ou à l’échelle de ces deux parcelles. A suivre la Cour Administrative d’Appel de Versailles, l’instruction devrait se faire à l’échelle de chacune de ces parcelles comme constituant deux unités foncières distinctes, dès lors qu’à la date à laquelle le promoteur déposera et obtiendra son permis de construire, ces deux parcelles appartiendront bien à deux propriétaires distincts.
Mais peut-être ne faut-il pas donner une portée trop générale à la position de la Cour Administrative d’Appel de Versailles qui a peut-être retenu une solution d’espèce d’interprétation stricte, afin de donner une portée utile à l’application des dispositions du Plan Local d’Urbanisme relatives à l’implantation « en limite » des constructions dont elle a été saisie ?
A suivre …