Lundi 5 octobre 2020, le Conseil de la Métropole a voté sur le principe de la mise en place d’un mécanisme de plafonnement du niveau des loyers à Lyon et Villeurbanne dans le cadre de l’expérimentation ouverte par la loi ELAN du 23 novembre 2020.
L’expérimentation concerne les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social » (Cf. Article 17 de la loi du 6 juillet 1989).
Rejoignant Paris et Lille, la Métropole de Lyon a donc décidé d’engager ce processus expérimental et vient donc de déposer un dossier de demande auprès du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales.
Si cette demande est approuvée, un décret signé par le Premier Ministre viendra délimiter le territoire concerné par ce dispositif d’encadrement des loyers.
Ensuite, il appartiendra au Préfet du département, chaque année, de déterminer les loyers de référence applicables (tenant compte du caractère meublé ou non de la location), en fonction des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire local des loyers (OLL). En résulte donc :
- un loyer de référence,
- un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %)
- un loyer de référence minoré (diminué de 30 %),
… lesquels sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et secteur géographique.
Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers s’applique aux logements loués nus ou meublés, ainsi qu’au bail mobilité, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
En revanche, il ne s’applique pas aux logements-foyers, logements de fonction, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, aux logements appartenant à ou gérés par des organismes HLM ou appartenant à ou gérés par des SEM et faisant l’objet d’une convention APL, dans les résidences meublées avec services.
Concrètement, le dispositif d’encadrement des loyers trouve à s’appliquer lors :
- De la fixation initiale du loyer : Le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties, dans la limite du loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base, mais il faut, dans ce cas, que le bailleur soit en mesure de justifier ce complément par les caractéristiques de localisation ou de confort du logement, et par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
- Du renouvellement du contrat : le locataire peut engager une action en diminution de loyer si celui fixé au contrat (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré (et ce, au moins 5 mois avant le terme du bail). De même, lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une réévaluation du loyer à son locataire, dans la limite du loyer de référence minoré (et ce, au moins 6 mois avant le terme du bail).
S’agissant de Lyon et de Villeurbanne, ce dispositif d’encadrement des loyers devrait entrer en vigueur dans le courant du premier semestre 2021, après décret pris en Conseil des Ministres et Arrêté Préfectoral fixant les loyers de référence.