Le juge administratif définit les limites séparatives comme celles qui s’entendent des limites entre la propriété constituant le terrain d’assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent, quelles que soient les caractéristiques de ces propriétés, dès lors qu’il ne s’agit pas de voies ou d’emprises publiques.
Conseil d’État, 8 novembre 2019, n°420324
Dans cet arrêt, le maire de la Commune d’Angers avait délivré un permis de construire valant division et comprenant des démolitions pour la construction de vingt logements individuels et deux immeubles d’habitations collectives. Ce projet a été contesté par les voisins de celui-ci devant le Tribunal administratif de Nantes. Leur demande d’annulation a été rejeté par le Tribunal puis par la Cour administrative d’appel.
Parmi les moyens soulevés contre le permis de construire, le Conseil d’Etat, a rappelé, les dispositions de l’article UC7 du document d’urbanisme applicable relative à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : » UC 7.1 Marge d’isolement / 1. Toute construction non implantée sur la limite séparative doit réserver par rapport à cette limite une marge d’isolement au moins égale à 4 mètres. / 2. Toutefois, si l’environnement le justifie, cette marge peut être réduite à 2 mètres pour des constructions de faible importance telles que garages, appentis, remises, serres, dont la hauteur n’excède pas 3 mètres sans tolérance pour les pignons (…) « .
Il a ensuite interprété l’application de cette disposition en précisant que la limite séparative devait être comprise comme celle séparant le terrain d’assiette du projet de la propriété voisine, peu importe la configuration de cette dernière et la possibilité d’y implanter ou pas des constructions.
Il retient ensuite que : » Par suite, si les caractéristiques de ces propriétés voisines auraient pu être prises en considération pour, le cas échéant, autoriser une adaptation mineure aux règles définies par le document d’urbanisme applicable, en application des dispositions de l’article L. 123-1-9 du code de l’urbanisme désormais reprises à l’article L. 152-3 du même code, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en déduisant de la destination de la parcelle, voisine du projet, cadastrée section CK n° 471, sur laquelle est installé un transformateur, et de sa très faible superficie, ne lui permettant pas d’accueillir une habitation, que la limite de propriété séparant les deux parcelles ne pouvait être regardée comme une limite séparative au sens des dispositions de l’article UC 7 du règlement du plan d’occupation des sols. «
En conséquence, il est à retenir que la notion de limite séparative est impérative et qu’il n’est pas possible de prendre en considération les caractéristiques des parcelles pour déterminer l’existence ou non d’une telle limite séparative.