L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN) a prévu un dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers, pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2023.
Dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (dites « les zones tendues ») les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la ville de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence peuvent proposer que tout ou partie de leur territoire soit soumis au dispositif expérimental par une demande transmise avant le 24 novembre 2020.
Le décret détermine le périmètre du territoire sur lequel ce dispositif est mis en place lorsque quatre conditions sont réunies :
- un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
- des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci.
Conformément à la délibération du conseil de Paris du 11 décembre 2018, la maire de Paris a proposé par courrier du 28 janvier 2019 que l’ensemble du territoire de la ville soit soumis au dispositif expérimental. Les quatre conditions nécessaires à sa mise en place étant remplies, le décret fixe le périmètre où est mise en place l’expérimentation, qui correspond à l’intégralité du territoire de la ville de Paris.
Le dispositif est connu, puisqu’il s’agit de la reprise des mesures consacrées par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Les seules différences entre les dispositions d’encadrement de la loi ALUR et celles qui prévalent désormais sont, d’une part, qu’elles sont limitées dans le temps (la loi a consacré une expérimentation pour cinq ans, à l’issue de laquelle il faudra évaluer la mesure) et, d’autre part, qu’elles ne doivent plus nécessairement concerner l’ensemble d’une zone tendue.
Il incombe désormais au préfet de prendre un arrêté fixant un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.